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Die Schweiz hat in vielerlei Hinsicht einen einzigartigen Immobilienmarkt. Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es hier spezifische Regeln und Besonderheiten, die den Kauf und Besitz von Immobilien stark beeinflussen, insbesondere auch für Expats sowie Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung. In diesem Artikel betrachten wir diese Unterschiede genauer und erläutern, wie der Immobilienmarkt in der Schweiz funktioniert.

Darf ich ohne Schweizer Staatsbürgerschaft eine Immobilie in der Schweiz kaufen?

Um die wichtigste Frage gleich vorweg zu nehmen: In der Schweiz steht es nicht jeder ausländischen Person frei, in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben. Der Schweizer Immobilienmarkt wird stark reguliert, was unter anderem auch Massnahmen, wie die Einschränkung des Erwerbs von Immobilien durch ausländische Personen, beinhält. Demnach können Personen mit einer Schweizer B-Aufenthaltsbewilligung nur selbstbewohnte Liegenschaften erwerben, während Personen mit einer C-Aufenthaltsbewilligung weitgehend die gleichen Rechte wie Schweizer Bürger haben und sowohl selbstbewohnte als auch vermietete Immobilien erwerben dürfen. Ohne B- oder C-Aufenthaltsbewilligung können nur bewilligte Kontingente an Ferienliegenschaften gekauft werden, was den Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt für Personen, welche im Ausland leben, stark einschränkt. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass der Immobilienmarkt in der Schweiz stabil bleibt und nicht durch übermässige ausländische Investitionen destabilisiert wird.

Bekomme ich eine Hypothek von einer Schweizer Bank?

Wenn Sie sich also mit Ihrer Aufenthaltsbewilligung für den Erwerb einer Liegenschaft qualifizieren, so folgt als nächster Schritt die Prüfung der Finanzierbarkeit durch eine Schweizer Bank. Diese Prüfung beinhaltet unter anderem die Beurteilung der Tragbarkeit sowie der Belehnung.

Tragbarkeit und Belehnung

Ein wesentlicher Unterschied beim Immobilienkauf in der Schweiz ist das Konzept der Tragbarkeit. Hierbei handelt es sich um eine Regel, die sicherstellt, dass sich Käufer die Immobilie auch langfristig leisten können, selbst wenn die Zinsen in Zukunft ansteigen würden. Banken prüfen dabei, ob die jährlichen Wohnkosten – also Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten – nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Für die Berechnung der Hypothekarzinsen wird ein kalkulatorischer Zinssatz von 5.00% verwendet, auch wenn die tatsächlichen Zinssätze momentan niedriger sind. Derzeit liegen die aktuellen Zinsen zwischen 1.50% und 2.00% (Stand Juli 2024). Diese konservative Kalkulation dient dazu, die langfristige Tragfähigkeit der Hypothek auch bei einem möglichen Anstieg der Zinsen zu gewährleisten und so finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden. Durch diesen konservativen Ansatz stellen Schweizer Banken sicher, dass der Immobilienmarkt nicht in eine ähnliche Situation gerät wie in den USA während der Finanzkrise 2008, als viele amerikanische Immobilienbesitzer aufgrund schnell ansteigender Zinsen ihre Hypothek nicht mehr bedienen konnten und ihre Liegenschaften dadurch zwangsversteigert werden mussten.

Auch die Belehnung spielt bei der Prüfung der Vergabe einer Hypothek in der Schweiz eine große Rolle. Dabei geht es um das Verhältnis des Hypothekarkredits zum Wert der Immobilie. In der Schweiz beträgt die maximale Belehnung in der Regel 80%, was bedeutet, dass mindestens 20% des Immobilienwertes durch Eigenmittel gedeckt sein müssen.

Eigenmittel Zusammensetzung

In der Schweiz muss ein Käufer mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen. Dabei ist zu beachten, dass mindestens 10% des Kaufpreises aus sogenannten „harten“ Eigenmitteln bestehen müssen, also nicht aus Pensionskassengeldern. „Harte“ Eigenmittel können zum Beispiel aus Ersparnissen, einem Erbe oder dem Verkauf von Wertpapieren stammen. Auch die Ersparnisse aus der 3. Säule dürfen für das Eigenkapital herbeigezogen werden. Die restlichen 10% können aus der 2. Säule, also der Pensionskasse, stammen. Diese strengen Vorschriften sollen sicherstellen, dass Käufer genügend finanzielle Ressourcen haben und beim Kauf einer Liegenschaft nicht zu stark auf Fremdfinanzierung durch die Bank angewiesen sind. Zudem hilft es as Stabilitätsmechanismus für den Schweizer Immobilienmarkt, sollten die Immobilienpreise eines Tages rückläufig sein.

Festhypothek und Saron-Hypothek

Bei der Finanzierung von Immobilien in der Schweiz sind zwei Arten von Hypotheken besonders verbreitet: Festhypotheken und SARON-Hypotheken (Swiss Average Rate Overnight).

Eine Festhypothek hat einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit, die typischerweise zwischen 2 und 10 Jahren liegt. Der Hauptvorteil einer Festhypothek ist die Planungssicherheit durch feste monatliche Raten und den Schutz vor steigenden Zinsen während der Laufzeit. Allerdings bietet sie weniger Flexibilität bei vorzeitiger Kündigung und kann teurer sein, wenn die Zinsen während der Laufzeit sinken.

Im Gegensatz dazu ist der Zinssatz einer SARON-Hypothek variabel und richtet sich nach dem aktuellen Marktzins. Dies kann zu Einsparungen bei sinkenden Zinsen führen und bietet Flexibilität durch kürzere Laufzeiten. Jedoch bringt eine SARON-Hypothek auch Unvorhersehbarkeit der monatlichen Kosten durch schwankende Zinsen und das Risiko von Zinserhöhungen mit sich, die die Kosten in die Höhe treiben können.

Die optimale Hypothek variiert von Fall zu Fall. Daher ist eine gründliche Beratung unerlässlich, um die beste Entscheidung zu treffen. Bei HYPOHAUS bieten wir kostenlose Beratungen an, um Sie bei Ihrem Hauskauf zu unterstützen.

Rückzahlung bis 65%

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, in denen Hypotheken vollständig zurückgezahlt werden müssen, ist es in der Schweiz üblich, die Hypothek bis zur Pensionierung nur auf 65% des Belehnungswertes zu amortisieren. Das bedeutet, dass 35% der Hypothek innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückgezahlt werden müssen, sodass bis zur Pensionierung nur noch 65% des Belehnungswertes als Schulden bestehen bleiben. Diese Praxis hat steuerliche Vorteile, da Hypothekarzinsen in der Schweiz steuerlich absetzbar sind. Zudem erlaubt sie eine gewisse Flexibilität in der Finanzplanung.

Preisniveau und Marktdynamik

Das Preisniveau auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist im internationalen Vergleich sehr hoch. Dies ist auf die starke Nachfrage, das begrenzte Angebot und die hohe Lebensqualität in der Schweiz zurückzuführen. Die Marktdynamik ist ebenfalls besonders, da Immobilien in der Schweiz oft als sichere Investition gelten und daher auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten stark nachgefragt sind.

HYPOHAUS Hypothekenrechner

Mit unserem HYPOHAUS Hypothekenrechner können Sie eine exakte Berechnung für Ihr Traumhaus vornehmen und bei Bedarf gleich online Ihre Finanzierungsanfrage bei uns platzieren. Wichtig dabei ist, dass Sie die Kriterien für eine Hypothek in der Schweiz erfüllen.

Fazit

Der Schweizer Immobilienmarkt ist durch eine Vielzahl einzigartiger Merkmale geprägt, die ihn von anderen Märkten unterscheiden. Von strengen Regelungen beim Erwerb und der Bewilligung einer Hypothek über spezifische Finanzierungsmöglichkeiten wie Festhypotheken und Saron-Hypotheken bis hin zur besonderen Praxis der Rückzahlung von Hypotheken – all diese Faktoren tragen zur Stabilität und Attraktivität des Schweizer Immobilienmarktes bei. Für die Käuferschaft und die Investoren/Investorinnen ist es daher wichtig, sich gründlich über diese Besonderheiten zu informieren, um erfolgreich am Schweizer Immobilienmarkt agieren zu können.

Der Weg zum Eigenheim ist ein grosser und aufregender Schritt, der gut geplant sein sollte. Um Ihnen den Prozess zu erleichtern, haben wir von HYPOHAUS die wichtigsten Schritte in einem Leitfaden zusammengestellt.

Der Prozess

Zunächst besichtigt man die Immobilie und bekundet bei Interesse sein Kaufvorhaben. Anschliessend wird ein schriftliches Kaufpreisangebot abgegeben, gegebenenfalls begleitet von einer Finanzierungsbestätigung, die die finanzielle Tragbarkeit bestätigt.

Nach Annahme des Angebots folgen die Unterzeichnung eines Reservationsvertrags und die Auswahl des besten Hypothekenangebots. HYPOHAUS unterstützt Sie dabei kostenlos, indem wir die Offerten von über 60 Kapitalgebern vergleichen und den besten Zins für Sie aushandeln.

Daraufhin wird ein Konto beim gewählten Kapitalgeber eröffnet und das Eigenkapital überwiesen. Nach der Unterzeichnung der Kreditverträge und der Erstellung eines Zahlungsversprechens durch den Kapitalgeber, erfolgt schliesslich die notarielle Beurkundung und die offizielle Eigentumsübertragung.

Unser Leitfaden stellt sicher, dass Sie jeden Schritt mit Klarheit und Sicherheit meistern. Laden Sie unser PDF herunter, um alle Details zu erfahren und kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung und einen kostenlosen Zinsvergleich.

Beim Erwerb von Wohneigentum mangelt es nicht selten am passenden Grundstück oder am nötigen Kleingeld für das perfekte Eigenheim. Eine Liegenschaft im Baurecht kann genau für solche Szenarien eine geeignete Lösung darstellen. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem rechtlichen Konzept? Wir werfen einen genaueren Blick darauf, was es bedeutet, Wohneigentum im Baurecht zu besitzen und welche Aspekte dabei berücksichtigt werden müssen.

Definition des Baurechts

Beim Erwerb einer Immobilie im Baurecht erwirbt der Käufer das Recht, auf einem fremden Grundstück für eine festgelegte Zeitdauer ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Grundeigentümers. Als Ausgleich für dieses Nutzungsrecht entrichtet der Käufer üblicherweise einen jährlichen Baurechtszins. Um das Baurecht rechtswirksam zu etablieren, muss es als dauerhafte und eigenständige Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Die Dauer des Baurechts kann für mindestens 30 Jahre, jedoch maximal 100 Jahre vereinbart werden. Bei Auslaufen des Baurechtvertrages erhält der Baurechtnehmer eine vordefinierte Entschädigung (Heimfall) für seine Immobilie, die anschliessend in den Besitz des Baurechtgebers übergeht – sofern der Baurechtsvertrag nicht verlängert wird.

Der Baurechtsvertrag

Sämtliche Einzelheiten des Baurechts werden im Baurechtsvertrag festgehalten. Dazu zählen bspw. der Umfang des Baurechts (was darf gebaut werden?), die Dauer des Baurechts, der Baurechtszins oder die Heimfallbedingungen. Dieser Vertrag muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch vermerkt sein, um rechtswirksam zu sein.

Was gilt es speziell zu beachten?

Baurechtsnehmende müssen aufgrund der klar definierten Laufzeit die persönlichen Vorhaben und Pläne frühzeitig bedenken. Eine grosse Rolle spielt in diesen Überlegungen auch, wer der Baurechtsgeber ist. Vielfach handelt es sich beim Baurechtsgeber um Institutionen der öffentlichen Hand, welche Interesse daran haben, die Baurechtsverträge frühzeitig zu verlängern. Zudem gilt es zu beachten, wie der Baurechtszins definiert ist und ob dieser an einen unabhängigen Teuerungsindex gekoppelt ist.

Welche Vorteile habe ich als Baurechtsnehmer?

Als Käufer einer Liegenschaft im Baurecht profitieren Sie von einem tieferen Kaufpreis, da Sie die Immobilie ohne das zugrundeliegende Grundstück erwerben. Entsprechend sind Eigenkapitalbedarf, die Hypothek und folglich auch die Zinsbelastung tiefer als bei einer Liegenschaft ohne Baurecht. Für das Recht, die Liegenschaft auf dem Grundstück nach Ihren Wünschen besitzen und gestalten zu können, ist ein Baurechtszins zu entrichten.

Fazit

Insgesamt verkörpert das Baurecht eine attraktive und flexible Alternative, Bauwerke auf einem fremden Grundstück zu errichten. Eine eingehende Prüfung sämtlicher Baurechtsaspekte ist jedoch unumgänglich und die Beanspruchung von unabhängiger professioneller Beratung sehr empfehlenswert. Dadurch kann sichergestellt werden, dass sämtliche Interessen beleuchtet, kritisch hinterfragt und geschützt werden.

In einer Welt, in der Nachhaltigkeit und Umweltschutz zunehmend in den Mittelpunkt rücken, haben grüne Hypotheken in der Schweiz an Popularität gewonnen. Diese umweltfreundlichen Finanzierungsoptionen bieten nicht nur attraktive Zinssätze, sondern fördern auch den Bau und die Renovierung von energieeffizienten Wohnräumen. Insbesondere die Zertifizierungen MINERGIE und GEAK spielen eine entscheidende Rolle in diesem Prozess, indem sie Eigentümern und Investoren signifikante Vorteile verschaffen.

Was sind grüne Hypotheken?

Grüne Hypotheken, auch als nachhaltige Hypotheken bekannt, sind Kreditprodukte, die speziell dafür entwickelt wurden, Investitionen in energieeffiziente und umweltfreundliche Wohnimmobilien zu fördern. Banken und Finanzinstitute in der Schweiz bieten für solche Liegenschaften besonders attraktive Zinssätze an, um einen Anreiz für nachhaltiges Bauen und Wohnen zu schaffen.

Die Rolle von MINERGIE und GEAK

Die MINERGIE-Zertifizierung ist ein Qualitätslabel für neue und sanierte Gebäude, das in der Schweiz weit verbreitet ist. Es steht für hohe Wohn- und Arbeitsqualität, Energieeffizienz und die Reduktion von CO2-Emissionen. Ein MINERGIE-zertifiziertes Gebäude verbraucht deutlich weniger Energie als ein herkömmliches Gebäude, was nicht nur der Umwelt zugutekommt, sondern auch langfristig die Energiekosten für die Eigentümer senkt.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist ein weiteres Instrument, das die Energieeffizienz von Gebäuden bewertet. Er zeigt auf, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung und andere elektrische Geräte benötigt, und macht Energieeffizienz transparent und vergleichbar. Beim GEAK ist das entsprechende Rating (A-G) relevant. Nur für Liegenschaften mit einem Rating A oder B können speziell attraktive Finanzierungslösungen mit Öko-Bonus gefunden werden.

Vorteile einer Zertifizierung

Attraktive Zinssätze: Banken erkennen den Wert von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit an und belohnen Eigentümer von zertifizierten Gebäuden mit günstigeren Hypothekenzinsen. Dies kann zu erheblichen Kosteneinsparungen über die Laufzeit der Hypothek führen.

Wertsteigerung der Immobilie: Zertifizierte Gebäude sind nicht nur energieeffizienter, sondern oft auch qualitativ hochwertiger. Dies kann zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen und sie auf dem Immobilienmarkt attraktiver machen.

Senkung der Betriebskosten: Durch die Energieeffizienzmaßnahmen, die für die Zertifizierung erforderlich sind, sinken die Energiekosten signifikant. Dies entlastet die Haushaltskasse und trägt zu einer nachhaltigen Lebensweise bei.

Förderung des Umweltschutzes: Durch die Investition in ein zertifiziertes Gebäude tragen Eigentümer aktiv zum Umweltschutz bei. Die Reduktion des Energieverbrauchs führt zu weniger CO2-Emissionen und einer geringeren Belastung für die Umwelt.

Zugang zu Fördermitteln: In einigen Fällen können Eigentümer von zertifizierten Gebäuden auch von staatlichen oder kantonalen Förderprogrammen profitieren, die weitere finanzielle Anreize für energieeffizientes Bauen und Sanieren bieten.

Fazit

Grüne Hypotheken bieten in der Schweiz eine hervorragende Möglichkeit, die Nachhaltigkeit im Bausektor zu fördern und gleichzeitig von finanziellen Vorteilen zu profitieren. Die Zertifizierungen MINERGIE und GEAK spielen dabei eine zentrale Rolle, indem sie die Standards für Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit setzen. Für Eigentümer, die in die Zukunft investieren möchten, sind grüne Hypotheken und die damit verbundenen Zertifizierungen ein wichtiger Schritt in Richtung einer nachhaltigeren und umweltbewussteren Lebensweise.

Besitzt Ihre Liegenschaft ein MINERGIE oder GEAK Zertifikat? Profitieren Sie heute noch von extrem günstigen Zinsen für Ihre Hypothek und kontaktieren Sie uns für eine Offerte. Unser Beraterteam hilft Ihnen gerne.

In der Schweiz ist das Stockwerkeigentum eine beliebte Form des Wohneigentums, die es ermöglicht, eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu besitzen. Dabei stellt sich häufig die Frage: Welche Bereiche gehören exklusiv uns, und welche zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Bewohner? Wo ist unsere aktive Beteiligung erforderlich, und wo können wir unser Mitspracherecht ausüben? Welche Kosten trägt die Stockwerkeigentumsgemeinschaft, und welche fallen individuell auf die Eigentümer?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung in der Schweiz erwirbt man nicht das gesamte Grundstück, sondern lediglich eine spezifische Einheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage. Diese Einheit kann später verkauft, vererbt oder anderweitig übertragen werden. Der entsprechende Anteil am Eigentum wird im Grundbuch verzeichnet und spielt eine zentrale Rolle bei der Verteilung der Kosten. Als Wohnungseigentümer beteiligt man sich nicht nur an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Elemente, sondern auch an den laufenden Betriebskosten entsprechend des eigenen Anteils.

Das Sondereigentum im Fokus

Das Sondereigentum erstreckt sich auf die individuelle Wohneinheit, sei es eine Wohnung, ein Büro oder eine Gewerbeeinheit innerhalb des Gebäudes. Dabei geniesst der Eigentümer exklusive Rechte und kann nach eigenem Ermessen handeln. Veränderungen an der Innenausstattung oder der Raumeinteilung sind erlaubt, solange sie die gemeinschaftlichen Anteile nicht beeinträchtigen und nicht gegen Gesetze verstossen.

Das Sonderrecht bezieht sich jedoch ausschliesslich auf die Wohnung und etwaige Nebenräume wie Kellerabteile, Bastelräume oder einen Estrich. Es erstreckt sich nicht auf einen Sitzplatz im Freien, den Garten oder die Dachterrasse, da diese äusseren Elemente Gemeinschaftseigentum sind. Daher bedarf es der Zustimmung der Gemeinschaft, um bauliche Veränderungen vorzunehmen, beispielsweise das Anbringen einer Verglasung rund um den Sitzplatz.

Die Rolle in der Eigentümergemeinschaft verstehen

Als Käufer einer Eigentumswohnung sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und halten Anteile am gemeinsamen Eigentum des Gebäudes. Dazu gehören gemeinsame Flächen, das Fundament oder das Dach, selbst wenn Ihre Wohnung nicht direkt unter dem Dach liegt. Diese Anteile bestimmen Ihren Stimmenanteil in der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie Ihre Beteiligung an gemeinsamen Kosten. Durch diesen Mitbesitz sind Sie an das bestehende Reglement und an alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden, unabhängig davon, ob Sie an bestimmten Entscheidungen teilhaben möchten oder nicht.

Das Schweizer Stockwerkeigentumsgesetz im Blick

Es ist von grosser Bedeutung zu beachten, dass die exakten Rechte und Pflichten im Schweizer Stockwerkeigentum durch das Stockwerkeigentumsgesetz (ZGB) und die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Da diese Dokumente von Gebäude zu Gebäude variieren können, ist es entscheidend, die spezifischen Bestimmungen für Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft zu überprüfen.

Der Erneuerungsfonds und die Wertquoten

Der Erneuerungsfonds ist ein finanzielles Polster, das von einer Stockwerkeigentümergemeinschaft angelegt wird, um zukünftige Renovationen oder notwendige Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum zu finanzieren. Was viele nicht wissen: der Erneuerungsfonds ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet über die Existenz eines Fonds und die Höhe der zu leistenden Beiträgen. Der Erneuerungsfonds dient dazu, die Werterhaltung der Immobilie sicherzustellen. Der Zusammenhang zwischen dem Erneuerungsfonds und den Wertquoten ist entscheidend, da die Wertquoten die Höhe der Beiträge jedes Eigentümers zum Fonds bestimmen. Ein Eigentümer mit einer höheren Wertquote trägt entsprechend mehr zum Erneuerungsfonds bei als jemand mit einer niedrigeren Quote. Dies spiegelt den grösseren Nutzen und Wertanteil am Gesamteigentum wider.

Für Eigentümer ist es wichtig, sowohl den Stand des Erneuerungsfonds als auch die eigenen Wertquoten zu kennen. Ein gut gefüllter Erneuerungsfonds kann nicht nur zukünftige Kosten abdecken, sondern auch den Wert der Immobilie positiv beeinflussen. Gleichzeitig sollten Eigentümer ihre Wertquoten verstehen, um ihre finanziellen Verpflichtungen und Rechte in der Eigentümergemeinschaft zu kennen.

Das Erben einer Immobilie, bringt oft eine entscheidende Frage mit sich: Soll die geerbte Immobilie vermietet oder verkauft werden? Um es gleich vorwegzunehmen: diese Entscheidung ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Vermieten oder Verkaufen? Ein Ratgeber

Ein erster Schritt besteht in einer gründlichen finanziellen Analyse der Ausgangslage. Hierbei sollten alle laufenden Kosten wie Instandhaltung, Steuern, Versicherungen und eventuelle Hypothekenzahlungen berücksichtigt werden. Die resultierende finanzielle Tragbarkeit für die Erbengemeinschaft bildet eine solide Grundlage für die Entscheidungsfindung. Insbesondere die steuerlichen Aspekte sind von grosser Bedeutung und variieren je nach Kanton und individueller Situation der Erben erheblich. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um die steuerlichen Auswirkungen von den beiden Varianten Vermietung und/oder Verkauf zu verstehen.

Die aktuelle Marktsituation spielt ebenfalls eine bedeutende Rolle. Wenn der Immobilienmarkt eine hohe Nachfrage und rekordhohe Preise aufweist, so könnte ein Verkauf finanziell attraktiv sein. Andererseits kann eine stabile Mietnachfrage und ein ausgewogener Mietmarkt für die Vermietung sprechen.

Der Zustand der geerbten Immobilie ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Eventuelle Renovationen oder notwendige Modernisierungen könnten die Option des Verkaufs vorteilhaft machen. In einem guten Zustand könnte die Vermietung der Liegenschaft wiederum als die attraktivere Möglichkeit erscheinen. Zudem sollten langfristige Pläne ebenfalls in die Überlegung einfliessen. Wenn die Absicht besteht, die Immobilie in der Zukunft selbst zu nutzen oder innerhalb der Familie weiterzugeben, könnte die Vermietung als Übergangslösung in Betracht gezogen werden.

Persönliche Präferenzen und der aktuelle Lebensstil sollten ebenfalls in Betracht gezogen werden. Die Vermietung erfordert einen gewissen Betreuungsaufwand, während der Verkauf zu einem schnellen Ziel und einem Abschluss des Projektes führen kann.

Nicht zuletzt gilt es zu erwähnen, dass das Erben einer Liegenschaft vielfach eine hohe emotionale Komponente mit sich bringt. In vielen Fällen ist die geerbte Liegenschaft einem oder mehreren Erben persönlich bekannt und man verbindet gewisse Erinnerungen damit. Innerhalb einer Erbengemeinschaft kann der persönliche Bezug zur Liegenschaft auch derart unterschiedlich sein, dass die Erben der Liegenschaft einen unterschiedlichen emotionalen Wert attestieren. Ein solcher Umstand kann zu Komplikationen in der Entscheidungsfindung, ob Verkauf oder Vermietung führen und sollte frühestmöglich im Prozess angesprochen und besprochen werden.

In vielen Fällen ist professionelle Beratung entscheidend. Letztendlich gibt es keine universelle Antwort und die beste Wahl hängt von den individuellen Umständen ab. Eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Faktoren wird dazu beitragen, eine fundierte Entscheidung zu treffen, die den eigenen Bedürfnissen und Zielen gerecht wird.

Gerne steht Ihnen unser Team von Experten rund um das Thema Erben einer Liegenschaft, in Zusammenarbeit mit Steuerexperten sowie Immobilientreuhändern, beratend zur Seite.

Wenn man eine Hypothek abschliessen möchte stolpert man früher oder später im Beratungsgespräch über den Begriff der 1. Hypothek und 2. Hypothek. Haben Sie sich auch schon gefragt, was es damit auf sich hat? Oder haben Sie bereits eine Hypothek und gehen davon aus, dass Sie sich bereits bestens mit dem Thema auskennen? Dann testen Sie jetzt Ihr Wissen und erfahren Sie alles rund um diese zwei Begriffe in unserem heutigen Blogbeitrag.

Aufteilung des Kaufpreises in die 1. und 2. Hypothek

Im Rahmen der Kreditprüfung teilt die Bank die Finanzierung einer Liegenschaft in eine sogenannte 1. Hypothek und 2. Hypothek.

Die 1. Hypothek: bis 65% Belehnung

Sofern man bei einer Finanzierung 20% Eigenmittel einbringt, liegt eine klassische Finanzierungsstruktur mit einer Hypothek von 80% vor. Die Hypothek teilt sich dabei auf in die 1. und 2. Hypothek. Die 1. Hypothek ist der KrediTbetrag bis 65% des Verkehrswertes der Liegenschaft. Dieser Teil der Hypothek muss nicht zwingend amortisiert (zurückbezahlt) werden.

Die 2. Hypothek: bis 15% Belehnung

Im oben genannten Beispiel ist die Differenz von 65% auf 80% die sogenannte 2. Hypothek und folglich 15% des Verkehrswertes. Das ist die Summe in Schweizer Franken, welche man als Kundin oder Kunde über den Zeitrahmen von 15 Jahren der Bank zurückbezahlen muss (Amortisation). Die Amortisation kann direkt oder indirekt geleistet werden. Mehr dazu finden Sie in diesem Blog Eintrag.

Spezialfall: Die reine 1. Hypothek-Finanzierung

Wenn man bei Antritt der Finanzierung bereits 35% Eigenkapital oder mehr einbringt, so startet man direkt nur mit einer 1. Hypothek und es besteht keine Amortisationspflicht gegenüber der Bank. Aus Sicht der Bank sind solche Finanzierungen sehr gerne gesehen, da sie weniger Risiko aufgrund von Immobilienpreiskorrekturen aufweisen. Es gibt Banken, welche dieses tiefere Risiko in Form von besseren Zinskonditionen den Kunden weitergeben. Sofern Sie über mehr als 20% Eigenkapital verfügen lohnt es sich in jedem Falle, mit Ihrem Berater das Szenario durchzurechnen. Je nach dem sind die verbesserten Zinskonditionen derart attraktiv, dass es sich lohnen kann, mehr als die 20% Eigenmittel einzubringen.

Häufige Frage: Gibt es einen Zinsunterschied zwischen der 1. und der 2. Hypothek?

Nein. Die Banken machen heutzutage keine Unterscheidung mehr in der Zinsofferte bei einer 1. oder 2. Hypothek. Früher war es üblich, dass die Bank für die 2. Hypothek einen Risikozuschlag erhob. Mittlerweile gibt die Bank eine einheitliche Zinsofferte für den gesamten Hypothekarbetrag heraus, was die Kalkulation für die Kunden vereinfacht und die Kosten entsprechend auch tiefer hält.

Haben Sie Fragen rund um das Thema Hypothek? Wir sind gerne für Sie da.

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen: Eine fundierte Wahl treffen

Die Wahl zwischen dem Mieten und Kaufen einer Immobilie ist ein entscheidender Meilenstein im Erwachsenenleben. Es ist von großer Bedeutung, eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen, die viele verschiedene Faktoren berücksichtigt. In diesem Blogpost werden wir ausführlich die Vor- und Nachteile des Mietens und Kaufens von Immobilien analysieren, wobei insbesondere die Auswirkungen der Zinsen eine Rolle spielen. Unser Ziel besteht darin, Ihnen bei der Entscheidungsfindung zu helfen, indem wir Ihnen umfassende Informationen zur Verfügung stellen.

Das Mieten einer Immobilie bietet eine gewisse Flexibilität, die für Menschen von großer Bedeutung sein kann. Insbesondere für diejenigen, deren beruflicher oder persönlicher Lebensweg häufigen Veränderungen unterworfen ist, kann die Wahl des Mietens von Vorteil sein. Wenn Sie beispielsweise in einer Stadt leben, in der sich die Arbeitsplätze schnell verlagern oder wenn Sie in naher Zukunft Pläne haben, Ihren Wohnort zu wechseln, bietet das Mieten eine befreiende Option. Es gibt Ihnen die Freiheit, Ihren Wohnsitz leicht anzupassen, ohne sich mit dem Verkauf einer Immobilie auseinandersetzen zu müssen.

Des Weiteren erfordert das Mieten einer Immobilie keine hohen anfänglichen Investitionen. In der Regel müssen lediglich eine Mietkaution und monatliche Mietzahlungen geleistet werden. Im Gegensatz dazu erfordert der Kauf einer Immobilie oft erhebliche finanzielle Mittel, wie etwa ein beträchtliches Eigenkapital und die Möglichkeit, eine Hypothek aufzunehmen. Insbesondere junge Erwachsene oder Personen mit begrenztem Einkommen könnten diese finanzielle Hürde als erhebliche Belastung empfinden.

Trotz dieser finanziellen Aspekte bietet der Kauf einer Immobilie langfristige finanzielle Vorteile. Denn beim Kauf bauen Sie eigenes Kapital auf und haben die Möglichkeit, von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu profitieren. Über die Jahre hinweg kann der Wert Ihrer Immobilie steigen und Ihnen somit eine solide langfristige finanzielle Sicherheit bieten. Zusätzlich ermöglicht Ihnen der Kauf einer Immobilie, diese nach Ihren eigenen Wünschen zu gestalten und anzupassen, was ein Gefühl von Stabilität und Eigenverantwortung vermittelt.

Bei der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie spielen die Zinsen eine entscheidende Rolle. Die Höhe der Zinsen kann erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Kaufs haben. Niedrige Zinsen bedeuten in der Regel erschwinglichere monatliche Hypothekenzahlungen. Dies kann dazu führen, dass der Kauf einer Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt attraktiv erscheint, da Sie möglicherweise weniger Zinsen über die Laufzeit des Darlehens zahlen müssen. Jedoch sollten Sie sich bewusst sein, dass die Zinsen steigen können, was zu höheren Hypothekenzahlungen führen würde.

Es ist ebenfalls wichtig, die Volatilität des Immobilienmarktes zu berücksichtigen. Während einer Hauspreisblase kann der Wert Ihrer Immobilie stark steigen.

Fragen?

Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Gerne hilft Ihnen unser Team von Expertinnen und Experten weiter.

Einleitung

Welches sind die Risiken eines Hauskaufes und der damit verbundenen Hypothek?
Die durchschnittliche Verschuldung pro Kopf in Form von Hypothekardarlehen in der Schweiz beträgt ein Vielfaches des jeweiligen Vermögens. Dass dieser Umstand mit erheblichen Risiken verbunden ist, liegt auf der Hand. Welches diese Risiken sind und wie Sie diesen vorbeugen- und entgegenwirken können erfahren Sie in unserem heutigen HYPOHAUS Blog Beitrag. 

Das Zinsrisiko

Die Finanzkrise 2008 hat die Notenbanken weltweit dazu getrieben, die Zinsen auf Rekordtiefststände zu senken. Dass dies kein Dauerzustand ist, wurde vielen Kreditnehmern im Jahr 2022 schmerzlich bewusst, als die Zinswende eingeleitet wurde. Mehr denn je zuvor hat diese Zeitspanne gezeigt, dass eine Auseinandersetzung mit dem gewählten Hypothekarmodell von zentraler Bedeutung ist und dabei helfen kann, böse Überraschungen zu vermeiden. Unabhängig vom Modell empfiehlt es sich, für die persönliche Haushaltsbudgetierung zusätzlich zu den regulär fälligen Zinszahlungen einen Betrag auf die Seite zu legen, um allfällige zukünftige Zinserhöhungen auffangen zu können. Weiter ist es ratsam, sich bei Fälligkeiten von Hypotheken frühzeitig über das aktuelle Zinsumfeld und die erwarteten Entwicklungen zu informieren, da die Zinsen bereits rund 18-24 Monate im Voraus fixiert werden können.

Risiko von hohen Unterhalts- und Nebenkosten

Die Kosten im Zusammenhang mit dem Besitz von Wohneigentum beschränken sich nicht allein auf die Hypothekarzinsen. Nebenkosten wie Strom, Wasser, Gas sowie laufende Instandhaltungsarbeiten können das Haushaltsbudget schnell auf den Kopf stellen. Damit die erwartbaren Kosten im Voraus präzise kalkuliert werden können empfiehlt es sich gerade für Personen ohne entsprechende Fachkenntnisse einen Experten hinzuzuziehen, um eine Einschätzung vornehmen zu können.
Darüber hinaus können laufend vorgenommene Rückstellungen helfen, unerwartete Renovierungskosten abzusichern. Als Faustregel gilt, dass man mit einer jährlichen Rücklage für Nebenkosten und notwendige Umbauarbeiten in Höhe von rund 1.00% des Liegenschaftswertes gut beraten ist. Bei grösseren Investitionen ist oftmals auch eine Erhöhung der bestehenden Hypothek zu prüfen, um Liquiditätsengpässe zu verhindern.

Risiken von Lebensereignissen wie Krankheit, Unfall, Kündigung, Todesfall

Es kann vorkommen, dass sich die Einkommensverhältnisse eines Haushaltes aufgrund von Krankheit, Unfall, Kündigung oder Todesfall auf einen Schlag komplett verändern. Dies kann dazu führen, dass die Bewältigung der laufenden Hypothekaraufwendungen kaum noch zu stemmen ist. Um sich gegen diese Situation abzusichern, ist es wichtig, sich beim Abschluss einer Hypothek mit den unerwünschten Szenarien in einer detaillierten Beratung auseinanderzusetzen. Eine individuell zugeschnittene Versicherungslösung kann sicherstellen, dass bei Eintritt eines der eingangs erwähnten Szenarien der gewohnte Lebensstandard für die Familie ohne Einschränkung aufrecht erhalten- und die Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Eigenheim bedient werden können. Wenn Sie Interesse an einer Beratung zu diesem Thema haben dann nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Unsere Vorsorgeexperten beraten Sie gerne und zeigen Ihnen die Möglichkeit der Absicherung von Zinszahlung, Amortisation und/oder die Rückführung einer Hypothek via Todesfallkapital auf. Für eine persönliche Beratung können Sie hier eine Anfrage stellen.

Risiko der Tragbarkeit in der Pension

Mit dem Eintritt ins Rentenalter geht in der Regel eine Reduzierung des Einkommens einher – die Kosten im Zusammenhang mit dem Besitz von Wohneigentum bleiben oftmals aber unverändert. Obwohl die meisten Hypothekargeber bereits beim Abschluss sicherstellen, dass der Hypothekarbetrag zum Zeitpunkt der Pensionierung noch bei maximal rund zwei Drittel des Belehnungswertes liegt, kann diese Ausgangslage für Kreditgeber Anlass zur erneuten Bonitätsprüfung sein.
Damit ein sorgenfreier Start in den dritten Lebensabschnitt gelingt, sind diverse Tipps zu beachten. Eine frühzeitige Vorsorgeplanung ist dabei zentral für uneingeschränkte Freude am Eigenheim im Pensionsalter. Zudem ist eine umfassende Beratung betreffend Hypothekarprodukt und -laufzeit sowie Kreditgeber essenziell. Gerade zwischen den Instituten gibt es in diesem Zusammenhang riesige Unterschiede, welche Hypothekarnehmern oftmals erst im Nachhinein bewusst werden.

Risiko des Verkehrswertes der Liegenschaft

Es gibt vielfältige Gründe, warum der Wert einer Immobilie sinken kann: Eine attraktive Aussicht wird durch Bauvorhaben beeinträchtigt, eine neue Strasse verläuft unmittelbar an der Grundstücksgrenze, oder die Nachbarschaft verliert an Attraktivität. Wesentliche (positive wie negative) Anpassungen des Immobilienwertes können auch einen Einfluss auf Ihre Hypothek haben. So kann der Kreditgeber bei einer Reduktion des Belehnungswertes eine ausserordentliche Reduktion der Hypothek einfordern. Um solche Szenarien zu verhindern ist es ratsam, den Immobilienmarkt und die unmittelbare Umgebung der Liegenschaft laufend im Auge zu behalten. Eine Bewertung der Immobilie von Zeit zu Zeit ist ebenfalls ratsam, damit im Falle einer unerwünschten Tendenz frühzeitige Massnahmen ergriffen werden können.

Fragen?

Wenn wir Sie bei diesem Thema beratend unterstützen dürfen dann freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Ihr HYPOHAUS Expertenteam.

Die Nutzung der Säule 3a zur Vorsorge für Wohneigentum

Einleitung:

Die Säule 3a der Altersvorsorge bietet die Möglichkeit, das angesparte Kapital für den Kauf oder die Finanzierung eines Eigenheims zu verwenden. In diesem Blogbeitrag werden die Regeln, Chancen und Risiken dieser Vorsorgeform erläutert und die Besonderheiten der Säule 3a erklärt.

Die Säule 3a: Steuern sparen und vorsorgen

Die Säule 3a ist eine private, freiwillige Altersvorsorge, bei der regelmäßig Geld auf ein Konto, Depot oder eine Vorsorgepolice eingezahlt wird. Das angesparte Kapital inklusive Rendite wird im Rentenalter ausgezahlt. Sie dient als Ergänzung zu den obligatorischen Vorsorgesäulen AHV und Pensionskasse, die etwa 60% des Erwerbseinkommens abdecken. Die Säule 3a schließt diese finanzielle Lücke und ermöglicht es, den gewohnten Lebensstandard im Rentenalter beizubehalten.

Die Säule 3a und ihre Besonderheiten

Die Säule 3a ist eine gebundene Vorsorgeform, bei der das angesparte Kapital in der Regel erst 5 Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter bezogen werden kann. Im Gegensatz dazu steht die freie Vorsorge mit der Säule 3b, bei der Sparer jederzeit über ihr Geld verfügen können.

Der Staat unterstützt die gebundene Vorsorgeform der Säule 3a mit Steuererleichterungen. Die eingezahlten Beträge können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, was zu einer vorübergehenden Steuerersparnis führt. Beim Bezug des 3a-Vorsorgeguthabens (sei es vorzeitig oder im Rentenalter) fällt die Kapitalbezugssteuer an. Die Höhe des Steuersatzes variiert je nach Kanton, ist aber in jedem Fall niedriger als der Einkommensteuersatz.

Der Bezug von Vorsorgegeldern und das Einkommen werden unabhängig voneinander besteuert, und die Steuerprogression wird separat angewendet. Je mehr Vorsorgegeld in einem Jahr bezogen wird, desto höher ist der Steuersatz für den Kapitalbezug. Es besteht jedoch keine Gefahr, in eine höhere Einkommenssteuerklasse zu gelangen und plötzlich das gesamte Einkommen zu einem höheren Satz zu versteuern.

Die Nutzung der Säule 3a für Wohneigentum

Eine der wichtigsten Ausnahmen für einen vorzeitigen Bezug der Säule 3a besteht darin, dass das Geld für den Kauf, die Renovierung, die Sanierung oder zur Amortisation einer bestehenden Hypothek von selbstbewohntem Wohneigentum verwendet werden kann.

Vorteile eines Vorbezugs:

• Ein Vorbezug bietet den Vorteil, dass mehr liquide Mittel zur Verfügung stehen, um die erforderlichen 20% Eigenkapital zu erreichen, die Hypothek zu reduzieren und die Zinsbelastung zu verringern. Bei der Entscheidung, wie viel 3a-Vorsorgegeld in das Eigenheim fließen soll, müssen folgende zwei Berechnungen berücksichtigt werden:
• Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist der Fremdkapitalbedarf und die zu zahlenden Hypothekarzinsen.
• Je weniger Hypothekarzinsen gezahlt werden, desto geringer ist der abzugsfähige Betrag vom steuerbaren Einkommen, was zu höheren Steuerzahlungen führt.

Gesetzliche Bestimmungen für den vorzeitigen Bezug:

Folgende Bestimmungen gelten für den vorzeitigen Bezug der Säule 3a:

• Vorbezüge sind nur alle 5 Jahre möglich.
• Teilbezüge sind nur bis zu 5 Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter (Männer: 65 Jahre, Frauen: 65 Jahre) erlaubt. Danach kann nur das gesamte Vermögen auf einmal bezogen werden.
• Das bezogene Vermögen unterliegt der Versteuerung (Kapitalbezugssteuer).
• Rückzahlungen sind nicht möglich, im Gegensatz zur 2. Säule (Pensionskasse).

Verpfändung als Alternative zum Vorbezug:

Anstatt das Vorsorgeguthaben für Wohneigentum auszahlen zu lassen, besteht auch die Möglichkeit, es zu verpfänden. Das Guthaben bleibt dabei auf dem Vorsorgekonto und es werden weiterhin Sparbeiträge eingezahlt. Auf diese Weise kann das Guthaben weiterhin Zinserträge oder Wertzuwächse generieren. Der Hypothekengeber hat jedoch das Recht, auf das Guthaben zuzugreifen, falls die Zinsen und Amortisationen nicht bezahlt werden können.

Oftmals wird das verpfändete Guthaben auch als Sicherheit für eine 2. Hypothek akzeptiert. Eine 2. Hypothek wird benötigt, wenn der Fremdkapitalbedarf etwa 65% des Verkehrswertes der Immobilie übersteigt. Die 2. Hypothek muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bei der Pensionierung zurückbezahlt werden. Durch die Verpfändung der Säule 3a kann es jedoch sein, dass weniger oder gar keine Amortisation erforderlich ist. In diesem Fall wird der Kreditgeber in Zukunft bei konstanten Immobilienwerten weiterhin auf das Guthaben zugreifen wollen, auch wenn Zinsen und Amortisationen beglichen wurden.

Die Verpfändung dient dem Hypothekengeber als zusätzliche Sicherheit. Dies hat zur Folge, dass in der Regel bessere Konditionen für die Hypothek gewährt werden. Einige Kreditgeber behandeln das verpfändete 3a-Guthaben sogar wie Eigenkapital und sind bereit, Wohneigentum über die üblichen 80% des Verkehrswertes hinaus zu finanzieren.

Vorbezug vs. Verpfändung – Eine Übersicht:

Vorbezug:

• Niedrigere Zinsbelastung -> weniger abzugsfähige Zinsen -> höhere Steuern
• Mehr Eigenkapital -> geringere Hypothek -> niedrigere Zinsbelastung
• Keine Rückzahlung möglich – Es kann weiterhin nur der jährliche Maximalbetrag eingezahlt werden.
• Verringerung des Altersguthabens
• Vorzeitige Belastung durch Kapitalbezugssteuer

Verpfändung:

• Mehr Fremdkapital -> mehr abzugsfähige Zinsen -> niedrigere Steuern
• Möglicherweise höherer Fremdkapitalanteil (auch über 80%)
• Mehr Fremdkapital -> höhere Zinsbelastung -> höhere Tragbarkeitshürde
• Weniger oder keine Amortisation der 2. Hypothek
• Risiko einer Pfandverwertung
• Altersguthaben bleibt vorerst erhalten (ggf. Amortisation bei Pension)
• Mehr Fremdkapital -> mehr abzugsfähige Zinsen -> niedrigere Steuern
• Fortlaufende Verzinsung/Wertsteigerung des Vorsorgekapitals
• Gegebenenfalls fortlaufender Versicherungsschutz
• Keine Auszahlung bedeutet vorerst keine Versteuerung

Abschließende Entscheidung für die Nutzung der 3. Säule für Wohneigentum:

Wenn Sie unsicher sind, ob und wie Sie Ihr Vorsorgekapital für die Finanzierung eines Eigenheims verwenden sollten, empfiehlt es sich, die unabhängigen Expertinnen und Experten von HYPOHAUS zu kontaktieren. Wir können Ihnen bei dieser und vielen weiteren Fragen rund um das Thema Hypothek und Vorsorge weiterhelfen.