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Was passiert mit dem gemeinsamen Wohneigentum im Falle einer Scheidung?

Unschön, aber dennoch unabdingbar sich über solche Szenarien Gedanken zu machen, denn wenn es zu einer Trennung der Eheleute kommt, tauchen oftmals viele Fragen in Bezug auf die gemeinsame Liegenschaft auf. Im Folgenden zeigen wir Ihnen gerne auf, welche Fragen bereits vor der Eheschliessung geklärt werden sollten, damit eine allfällige Scheidung nicht zum Alptraum wird.

Güterstand

Wenn eine Ehe geschieden wird, teilen die Ehepartner ihr Vermögen entsprechend dem gewählten Güterstand. In der Schweiz gibt es drei Güterstände – Errungenschaftsbeteiligung, Gütertrennung und Gütergemeinschaft. Der gesetzliche Güterstand, der am häufigsten vorkommt, ist die Errungenschaftsbeteiligung. Bei diesem wird das Vermögen beider Ehepartner in Eigengut und Errungenschaft aufgeteilt. Das Eigengut umfasst grob gesagt alles, was ein Ehepartner vor der Hochzeit besass oder während der Ehe in Form von Schenkungen und Erbschaften erhielt. Zu der Errungenschaft gehört in erster Linie das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde. Nach der Scheidung wird dieses Vermögen halbiert, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Diese Art der Auflösung des Güterstandes gilt automatisch, sofern keine andere Vereinbarung in einem Ehevertrag getroffen wurde. Machen Sie sich also auch bereits bei der Eheschliessung Gedanken über den Güterstand, insbesondere im Hinblick auf den potenziellen Erwerb von Wohneigentum.

Eigentumsverhältnisse

Falls Wohneigentum während der Ehe erworben wurde, ist es wichtig zu wissen, ob das Haus oder die Wohnung aus dem Vermögenstopf des Eigenguts oder der Errungenschaft gekauft wurde. In der Regel zählt das während der Ehe gekaufte Wohneigentum zur Errungenschaft, sofern wie bereits erwähnt kein Ehevertrag besteht. Es kann also sinnvoll sein, die Eigentumsverhältnisse basierend auf den eingebrachten Mitteln zwischen den Partnern zu definieren und auch entsprechend im Grundbuch festzuhalten. Das Gesetz sieht drei mögliche Eigentumsformen vor: Alleineigentum, Gesamteigentum und Miteigentum. Bei Alleineigentum gehört die Immobilie einem Ehepartner allein, beim Gesamteigentum gehört sie beiden Ehepartnern und beim Miteigentum sind beide Partner im Grundbuch eingetragen, jedoch mit ihrem jeweiligen Anteil.

Bestehende Hypothek

Sollte ein Teil des Ehepaars im Falle einer Scheidung im gemeinsamen Wohneigentum weiterhin wohnen bleiben, steigen für diese Person die individuellen Kosten. Es muss also geprüft werden, ob die Immobilie nur von einem der Ehepartner weiterhin finanziert werden kann und tragbar ist. Sollte die Tragbarkeit nicht gegeben sein, gibt es drei Möglichkeiten: Die Hypothek bleibt auf beiden Partnern (Solidarhaftung) und die Eigentumsverhältnisse ändern sich nicht, die Hypothek wird vorzeitig aufgelöst und die Immobilie verkauft oder die Immobilie wird verkauft und die Hypothek wird dem neuen Eigentümer übertragen und unter den gleichen Bedingungen weitergeführt. Nicht zuletzt bietet sich ebenfalls ein Verkauf der Liegenschaft an.

Es kann schwierig sein, während der Ehe an mögliche Negativszenarien zu denken und diese gemeinsam zu besprechen. Nichtsdestotrotz lohnt es sich, frühzeitig die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie zu thematisieren und diese im Grundbuch festzuhalten. Wenn die Liegenschaft beiden Ehepartnern gehört, ist es ratsam, die Verhältnisse der Finanzierung in einem Ehevertrag festzulegen.

Wenn Sie an die Kosten beim Immobilienkauf denken, kommen Ihnen bestimmt ziemlich schnell Zinskosten sowie die Amortisation in den Sinn. Oftmals geraten jedoch z.B. öffentliche Abgaben wie Steuern und Gebühren in Vergessenheit.

Gerne klären wir Sie in diesem Blogeintrag über die einmaligen und wiederkehrenden Kosten beim Kauf von Wohneigentum auf, damit Sie auf keine bösen Überraschungen stossen und sorgenfrei Ihre Traumimmobilie geniessen können.

Einmalige Kosten

Unter die einmaligen Kosten fallen die sogenannte Handänderungssteuer, allfällige Maklerprovision, Kosten für den Grundbucheintrag, Kosten für die Ausstellung des Schuldbriefes sowie allfällige Kapitalauszahlungssteuern.

Hierzulande wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück kantonal geregelt und besteuert. Diese sogenannte Handänderungssteuer beträgt in den meisten Fällen ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Es gibt jedoch einige Kantone, die keine Handänderungssteuer verrechnen. Beispielswiese die Kantone Zürich und Baselland. Wird ein Makler für den Erwerb von Eigentum eingesetzt, so beträgt die Vermittlung in den meisten Fällen zwischen zwei bis vier Prozent des Kaufpreises. Aufgrund der Tatsache, dass ein Kaufvertrag zwingend schriftlich erfolgen- und öffentlich beurkundet werden muss, fallen auch Notariatsgebühren an. Darunter werden die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie der Eintrag in das Grundbuch verstanden. Darüber hinaus wird aufgrund der Aufnahme einer Hypothek die zu erwerbende Immobile als Sicherheit verpfändet. Auf welche Höhe sich diese Gebühren exakt belaufen ist ebenfalls kantonal geregelt und Sie können diese beim lokal zuständigen Notariat in Erfahrung bringen.

Zuletzt bei den einmaligen Kosten zu erwähnen ist die Kapitalauszahlungssteuer, die im Falle eines Vorbezugs von Vorsorgegelder für die Erbringung der Eigenmittel fällig wird. Diese Kosten gehen in der Gesamtbeurteilung der Kosten oftmals vergessen. Die Höhe dieser Kosten ist wiederum kantonal geregelt und  wir raten Ihnen daher eine exakte Auskunft über die tatsächliche Höhe beim Steueramt Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde einzuholen.

Regelmässige Kosten

Unter regelmässigen oder wiederkehrenden Kosten werden Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten verstanden. Diese Kosten belaufen sich in Summe auf ungefähr drei bis fünf Prozent des Immobilienwerts.

Für den Kreditbetrag, welchen Ihnen ein Finanzinstitut leiht, müssen quartalsweise Zinsen bezahlt werden. Je nach Anbieter variieren die Zinssätze stark, weshalb ein Vergleich von Offerten unabdingbar ist. Bei den Amortisationskosten wird jährlich ein Teil der Hypothekarsumme zurückbezahlt, sodass mit der Zeit immer mehr und mehr von Ihrer Immobilie auch wirklich Ihnen gehört. Letztlich machen die Unterhalts- und Nebenkosten ein Prozent des Kaufpreises aus und müssen jährlich ebenfalls in die Budgetplanung einkalkuliert werden. Dazu gehören auch öffentliche Abgaben wie eine allfällige Liegenschaftssteuer (je nach Kanton). Aber auch regelmässige Renovationen und Reparaturen am Haus zählen dazu.

Schlussendlich muss ebenfalls erwähnt werden, dass sich der Immobilienerwerb auch auf die jährliche Steuerrechnung auswirkt. Zins- und Unterhaltskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Gleichzeitig wird Ihnen aber das Steueramt den sogenannten Eigenmietwert weiterverrechnen. Generell lässt sich sagen müssen hinsichtlich der anfallenden Kosten verschiedene Faktoren beim Erwerb von Eigenheim beachtet werden. Bevor überhaupt Eigenheim erworben wird, sollte das Augenmerk nicht nur auf die regelmässigen Kosten, sondern auch auf die einmaligen Kosten gelegt werden.

Gerne stehen wir Ihnen zur Seite und erstellen mit Ihnen gemeinsam Ihre Kalkulation und ihr individuelles Budget. Nehmen Sie dazu gerne heute noch Kontakt mit uns auf.

Der Vorbezug der Pensionskasse ist eine gängige Form, um an das nötige Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum heranzukommen. Dabei müssen jedoch verschiedene gesetzliche Regeln beachtet werden, auf die wir Sie gerne in diesem Blog-Beitrag aufmerksam machen möchten.

Allgemeines zur Pensionkasse:

Das Vorsorgesystem der Schweiz beruht auf drei Säulen, wobei die Pensionskasse, auch berufliche Vorsorge genannt, der zweiten Säule angehört.

Sie ist nebst der ersten Säule (AHV) obligatorisch und hat zum Ziel, die Grundversorgung im Alter sicherzustellen. Um die Grundversorgung zu gewährleisten, müssen monatliche Beiträge gezahlt werden, die jeweils zur Hälfte von Ihnen und zur anderen Hälfte von Ihrem Arbeitgeber übernommen werden. Selbstständigerwerbenden steht die Möglichkeit zur Verfügung, freiwillig BVG-Beiträge zu leisten und sich somit einer Vorsorgeeinrichtung derer Wahl zu wenden. Darüber hinaus ist das angesparte Kapital in allen Vorsorgesäulen Einkommens- und Vermögenssteuerfrei.

Wann ist ein Vorbezug der Pensionskasse möglich?

Grundsätzlich gilt, dass mit der Pensionierung die Gelder der beruflichen Vorsorge ausbezahlt werden können, frühestens jedoch mit 58 Jahren. Wenn über das Pensionierungsalter gearbeitet wird, dann kann der Bezug bis zum Alter von 70 Jahren aufgeschoben werden.

In einigen Fällen lassen sich jedoch die Gelder der zweiten Säule vorzeitig beziehen, die da wären:

• Finanzierung von selbstbewohntem Eigentum – dazu gehört Kauf/Bau, Sanierungen/Renovationen und Amortisation von der Hypothek
• Aufnahme einer selbstständigen Erwerbstätigkeit
• Endgültiges Verlassen der Schweiz
• Frühpensionierung
• Todesfall

Auf was gilt es beim Vorbezug zu achten?

Beim Vorbezug der Pensionskasse aufgrund des Erwerbs von selbstbewohntem Eigentum muss darauf geachtet werden, dass mindestens 10% des Verkehrswertes aus anderen Quellen wie der 2. Säule stammen. Der Vorbezug der Pensionskasse wird auch gewährt, wenn Sie eigentlich für den Eigenmittel-Anteil genügend flüssige Mittel zur Verfügung haben. Darüber hinaus muss erwähnt werden, dass Teilbezüge höchstens alle fünf Jahre möglich sind und dass sich der Mindestbetrag pro Bezug auf CHF 20’000.00 beläuft. Ferner sind die Bedingungen für Vorbezüge ab dem 50. Lebensjahr je nach Pensionskasseneinrichtung strikter geregelt.

Letztlich gilt es zu erwähnen, dass der Vorbezug von Pensionskassengeldern eine Lücke in den Altersleistungen hinterlässt und sich dies somit negativ auf die Rente auswirkt. Darüber hinaus unterliegt der ausbezahlte Betrag der Kapitalbezugssteuer. Es ist von grosser Wichtigkeit die Vor-und Nachteile eines Vorbezuges abzuwägen, da ebenfalls die Möglichkeit besteht, die Vorsorgegelder zu verpfänden und nicht direkt vorzubeziehen. In beiden Fällen sollte man sich vorzeitig mit diesem Thema auseinandersetzen und das Gespräch mit der entsprechenden Ansprechperson suchen.

Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf, gerne klären wir Sie über die verschiedenen Möglichkeiten auf.

Auf was gilt es alles vor dem Abschluss einer Hypothek zu achten und wie gelange ich überhaupt an die für mich passende Finanzierungslösung?

Vielen werdenden Eigenheimbesitzern fehlt das notwendige Know-How rund um das Thema Wohneigentum, weswegen sie sich bereits vor dem eigentlichen Abschluss einer Hypothek überfordert fühlen können. Dies ist aufgrund der vielen Informationsquellen nicht erstaunlich und da die Aufnahme einer Hypothek mit viel Geld und Verantwortung verbunden ist, sollte die Finanzierung im Vorhinein gut durchdacht und die Kosten richtig kalkuliert werden. Die Befolgung und Einhaltung einiger wichtiger Tipps und Tricks beim Abschluss einer Hypothek können Sie vor bösen Überraschungen schützen, weswegen wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammengefasst haben:

Achten Sie auf die wichtigsten Kennzahlen:

Tragbarkeit und Belehnung sind das A und O in der Hypothekenwelt und Sie sollten die Bedeutung dieser Kennzahlen kennen und verstehen. Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen der Hypothek und dem Verkehrswert der Immobilie in Prozent. Sie besagt, wie gross Ihre Hypothek im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zur Immobilienschätzung des Kreditgebers ist. In der Regel finanzieren die meisten Kreditgeber selbstbewohntes Wohneigentum bis zu maximal 80 Prozent des Verkehrswertes, was bedeutet, dass Sie 20 Prozent Ihres Eigenheimes selbst einbringen müssen. Darüber hinaus besagt die Tragbarkeitsregel, dass die laufenden Kosten Ihres Eigenheimes nicht höher sein sollten als 1/3 Ihres Bruttohaushaltseinkommens. Unter den Kosten versteht man die Hypothekarzinsen, allfällige Amortisationszahlungen sowie jährliche Unterhalts- und Nebenkosten.

Informieren Sie sich über die möglichen Eigenkapitalquellen:

Die 20 Prozent, welches Sie an Eigenkapital einbringen müssen, können aus unterschiedlichen Quellen wie z.B. aus der zweiten u/o dritten Säule stammen. Der Bezug solcher Gelder unterliegt jedoch Regeln und Vorschriften, die im Vorhinein bei den entsprechenden Instituten abgeklärt werden müssen. Darüber hinaus müssen zehn Prozent des Eigenkapitals als «hartes» Eigenkapital, sprich meistens in Form von Barvermögen, geleistet werden. Der Einbezug von privaten Darlehen ist ebenfalls möglich, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren wie z.B. Datum der Rückzahlung ab. Solche Möglichkeiten sollten Sie im Hinterkopf behalten und mit dem Hypothekaranbieter besprechen.

Wählen Sie die richtige Strategie:

Möchten Sie sich kurz- oder langfristig binden bzw. neigen Sie eher zu einer langfristigen Festhypothek oder zu flexiblen Finanzierungslösungen wie der SARON-Hypothek? Legen Sie also Wert auf Sicherheit oder sollte das Eigenheim so günstig wie nur möglich sein? Selbstverständlich können auch Mischformen (z.B. 50% Festhypothek und 50% SARON) abgeschlossen werden. Solche Fragen sollten Sie sich stellen und mit Ihrer Ansprechperson klären. Die Antworten darauf hängen stark von Ihrer individuellen Situation und Lebenslage ab, weswegen es wichtig ist, sich mit diesen Themen vorab zu beschäftigen. Speziell im aktuell volatilen Zinsumfeld muss die Strategie gut durchdacht sein, da jede Strategie ihre Vor-und Nachteile mit sich bringt. Möchten Sie mehr über die verschiedenen Strategien erfahren, dann klicken sie hier.

Wählen Sie den richtigen Anbieter:

Ob Pensionskassen, Versicherungen oder traditionelle Banken: die Auswahl an Hypothekaranbietern ist gross und vielfältig. Auch stehen Ihnen heutzutage viele Online-Hypothekaranbieter zur Verfügung, die Ihnen den Abschluss der Hypothek mittels eines Klicks und ohne persönliche Beratung anbieten. Es überrascht somit nicht, dass auch die Entscheidung des richtigen Anbieters für viele Eigenheimerwerber zur Qual der Wahl wird. Wichtig ist, dass Sie die Anbieter vergleichen, denn was auf einen Kreditgeber zutrifft (z.B. Flexibilität bezüglich der Tragbarkeitsrechnung), muss nicht zwingend bei einem anderen Kreditgeber zutreffen. Der Vorteil für Sie jedoch ist, dass Sie von unabhängigen Hypothekarberatern wie HYPOHAUS profitieren können. Kostenlos und unverbindlich analysieren wir gemeinsam Ihre individuelle Situation und suchen für Sie den passenden Kapitalgeber. Wünschen Sie eine unverbindliche Beratung? Dann klicken Sie hier .

Vergleichen Sie Offerten:

Ihre jahrelange Hausbank hat nicht zwingend das beste Angebot für Sie bereit, weswegen Sie verschiedene Offerten von verschiedenen Kapitalgebern einholen- und nicht sogleich das erstbeste Angebot abschliessen sollten. Teilweise unterscheiden sich die Offerten in mehreren Tausend Franken pro Jahr, und viele Finanzinstitute sind zudem verhandlungsbereit und genehmigen Rabatte für Kunden mit tiefer Belehnung und Tragbarkeit.

Denken Sie vorausschauend:

Der Kauf oder Bau einer Immobilie kommt mit vielerlei Verpflichtungen einher, die nicht nur Sie allein, sondern auch Ihre nahe Familie betreffen. Zum Schutz Ihrer Liebsten sollten Sie sich im Vorhinein mit potenziellen Risiken wie z.B. Scheidung, Todesfall etc. befassen. Ebenfalls müssen Sie sich Gedanken bezüglich der zukünftigen Pensionierung machen, da dann in der Regel das Einkommen sinkt und die Tragbarkeitsrechnung eventuell nicht mehr aufgeht. Generell sollte die Belehnung auf die Pensionierung hin reduziert werden. Solche Eventualitäten müssen mit dem Hypothekaranbieter oder Ihrer Ansprechperson vor dem Abschluss einer Hypothek besprochen und geklärt werden.

Mit diesen Tipps und Tricks sollten Sie gut für die Verhandlungen ausgerüstet sein. Haben Sie noch weitere Fragen oder Anmerkungen? Selbstverständlich unterstützen wir Sie bei der Suche nach der richtigen Hypothek, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf!

Die Energiekrise, ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine, könnte kostspielige Folgen für Wohneigentümer in der Schweiz nach sich ziehen.

Steigende Preise und knappe Ressourcen erfordern eine ernste Auseinandersetzung mit dem eigenen Energieverbrauch – insbesondere in der aktuellen und bevorstehenden Jahreszeit. Auch der Bund hat im Hinblick auf einen möglichen Energiemangel im Winter bereits eine Kampagne lanciert, in welcher einfache Tipps zum Energiesparen vorgestellt werden. Worauf Sie achten müssen und welche Massnahmen Sie ergreifen können, stellen wir Ihnen gerne im aktuellen Blog-Eintrag vor:

Typische Energieschwachstellen:

Wussten Sie, dass schlecht gedämmte Dächer über 20 Prozent der Heizenergie aus dem Haus austreten lassen? Auch eine schlecht gedämmte Aussenfassade gehört zu einer der grössten Austrittsquellen von Heizwärme. Generell gehören Fenster, Dächer, Heizung und Elektrizität zu den typischen Energieschwachstellen in Häusern. Ferner entstehen Wärmeverluste oftmals beim Heizen und bei der Warmwasserbereitung, weshalb allfällige Mängel mittels Sanierungen beseitigt werden sollten.

Berechnen Sie Ihre Energieeffizienz:

Aufgrund der oben genannten Faktoren ist es durchaus sinnvoll, einen Blick auf die eigene Energierechnung zu werfen und allfälligen Energieverlusten nachzugehen. Eine Bewertung der Energieeffizienz lässt sich durch Vergleiche von Häusern ähnlicher Art und Grösse erstellen. Es kann sich aber auch lohnen, einen Immobilienexperten zu engagieren, der die Energieeffizienz in Ihrem Wohneigentum analysiert und professionelle Optimierungsvorschläge abgeben kann. Auch kann mittels der Erstellung eines sogenannten kombinierten Gebäudeenergieausweises (GEAK) durch den Kanton, in welchem Sie wohnhaft sind, der Energiebedarf ermittelt werden.

So können Sie Energie sparen:

Wärmedämmung, Umstieg auf erneuerbare Energie oder die Wahl einer modernen Heizungsanlage stellen effiziente Methoden dar, um Energie zu sparen. Darüber werden LED-Beleuchtungen sowie energieeffiziente Geräte als willkommene Investition angesehen. Jedoch können Sie auch mit einfachen Methoden wie der Reduktion der Raumtemperatur, richtigem Lüften, Abschalten nicht benutzter Geräte, Freihalten von Radiatoren und Löschen des Lichtes Energie sparen. Dadurch können Sie nicht nur Energie und Kosten sparen, sondern auch dem Klima und der Umwelt etwas Gutes tun. Weitere einfache Tipps finden Sie auf der Webseite der Kampagne des Bundes. Klicken Sie dafür hier.

Schliesslich kann festgestellt werden, dass die Planung allfälliger Sanierungen das A und O darstellt. Man sollte sich im Vorhinein mit dem Einleiten nötiger Massnahmen beschäftigen, damit z.B. keine unerwartet hohen Kosten aufgrund Komplettausfall von Heizkörpern entstehen können. Nicht zuletzt gehen Sanierungen mit Wertsteigerung und langfristigem Werterhalt der Immobilie und höherem Sparpotenzial für Heizung, Warmwasser und Elektrizität einher. Aber auch mit einfachen Methoden lassen sich Energie und vor allem Kosten sparen, was in Zeiten der Energiekrise für alle Wohneigentümer von Wichtigkeit sein sollte.

Volatile Zinsmärkte, welche Hypothek sollte ich abschliessen?

Das aktuell volatile Zinsumfeld stellt viele Personen vor eine schwierige Entscheidung: Ist es momentan besser, eine günstigere SARON-Hypothek abzuschliessen oder vielleicht doch lieber auf Nummer sicher zu gehen und sich langfristig binden, indem man sich für eine Festhypothek entscheidet? Oder vielleicht sollte man doch eher eine Mischform abschliessen? Jedes Hypothekarmodell hat seine Vor- und Nachteile, doch eins steht fest, die Wahl der richtigen Strategie hängt ganz von den individuellen Präferenzen und der persönlichen Lebenssituation ab.

Strategie 1: 100% in SARON

Die SARON-Hypothek erfreut sich insbesondere in Zeiten volatiler Zinsniveaus grosser Beliebtheit, da sie historisch gesehen günstiger abschneidet als Festhypotheken. Sie eignet sich vor allem für Personen, die sich nicht langfristig binden möchten und viel Wert auf Flexibilität legen. Jedoch muss gesagt sein, dass Zinsschwankungen in der Tat auftreten können und Kunden, welche sich für eine SARON-Hypothek entscheiden, diese tragen können müssen. Dies natürlich insbesondere dann, wenn eine 100% SARON-Strategie gewählt wird. Es wird daher empfohlen, bei einer reinen Saron-Strategie ein Budget mit einem kalkulatorischen Puffer, beispielsweise bei Zinsen zwischen 2.50% – 3.00% aufzustellen. Nicht zuletzt eignet sich diese flexible Finanzierungsart primär für Personen, die das Geschehen am Geld-und Kapitalmarkt aktiv verfolgen möchten und somit den Zeitpunkt nicht verpassen, doch noch einen Teil oder die gesamte Hypothek in eine Festhypothek zu wechseln. Wenn die Tragbarkeit knapp ist (> 33.00%), sollte man sich gut überlegen, ob man nicht doch einen Teil in Form einer Festhypothek abschliessen möchte, damit die Kosten fürs Eigenheim bei stark steigenden Zinsen nicht ins Uferlose steigen.

Strategie 2: 100% in Festhypothek

Auch Festhypotheken bringen gewisse Vorteile mit sich. Einer der wichtigsten Faktoren, weshalb sich viele Kunden für die Festhypothek entscheiden, ist der Faktor Planungssicherheit. Nur mit einer Festhypothek hat man die Möglichkeit, eine klare Budgetierung der Zinsbelastung für die kommenden Jahre aufzustellen. Dementsprechend ist diese Finanzierungsart insbesondere für Personen geeignet, die sich nicht von Zinsschwankungen überraschen lassen wollen und sich eher auf der vorsichtigen Seite bewegen möchten. Von steigenden Zinsen müssen sich Personen mit einer Festhypothek während der Laufzeit nicht fürchten, da lediglich der fixierte Zinssatz während der Vertragslaufzeit zu begleichen ist.

Festhypotheken eignen sich jedoch nur bedingt für Personen, welche die Langfristigkeit ihres Eigenheimkaufes nicht einschätzen können. Wenn beispielsweise Auswanderungspläne oder Job-Rotationen im Ausland mögliche Szenarien sind, dann sind bei vorzeitiger Kündigung der Festhypothek teilweise hohe Kosten aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass die Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung nur eine von möglichen drei Optionen darstellt, wie man die bestehende Hypothek vom aktuellen Eigenheim loslöst:

• Option 1:  Übertragung der Festhypothek (für die Restlaufzeit) auf ein neues Eigenheim in der                   Schweiz
• Option 2:  Übertragung der Festhypothek auf den neuen Käufer
• Option 3:  Vorzeitige Auflösung und Bezahlung einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung

Strategie 3: Mischform 50% SARON und 50% Festhypothek

Für viele Kunden ist im aktuellen Marktumfeld die Entscheidungen hin zu 100% Festhypothek oder 100% Saron-Hypothek ein schwieriges Unterfangen. Was sich hier in einem solchen Fall anbietet, ist die Überlegung zur Aufteilung der Hypothek in unterschiedliche Tranchen und eine Mischform der beiden abzuschliessen. Der Entscheid, einen Teil des Hypothekarvolumens in eine SARON-Hypothek und den anderen Teil in eine Festhypothek abzuschliessen, bringt auch hier wiederum mehrere Vorteile mit sich. Mithilfe der Aufteilung wird beispielsweise verhindert, dass in einer Hochzinsphase die gesamte Hypothek verlängert werden muss. Darüber hinaus kann flexibler mit sich verändernden Lebenslagen umgegangen werden. Auch stellen sich allfällige Teilrückzahlungen der Hypothek einfacher dar, da man von den Bedingungen der verschiedenen Hypothekarformen profitieren kann. Nicht zuletzt kann eine Mischform dabei helfen, das sich stets verändernde Zinsumfeld und die damit einhergehenden Schwankungen etwas auszubalancieren.

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Abschliessend kann gesagt werden, dass egal für welches Hypothekarmodell man sich entscheidet, man sich unbedingt über deren Vor- und Nachteile informieren sollte. Auch ein Vergleich von unterschiedlichen Anbietern ist sehr wichtig. Lassen Sie uns gemeinsam Ihre Risikobereitschaft und Sicherheitsbedürfnisse analysieren, damit Sie schlussendlich die für Sie passende Hypothek abschliessen können.

Aktuell ist die SARON-Hypothek eine sehr beliebte Form der Hypothekarfinanzierung. Doch worauf gilt es beim Abschluss einer solchen zu achten? Bieten alle Kapitalgeber die gleichen Bedingungen bei der SARON-Hypothek? Gerne klären wir Sie auf!

Was ist eine SARON-Hypothek?

Die SARON-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek mit variierendem Zinssatz. Sie ist daher geeignet für Kunden, die von in der Regel günstigen Geldmarktzinsen profitieren möchten und gewisse Schwankungen im Zins akzeptieren. SARON steht für Swiss Average Ratio Overnight Hypothek (kurz SARON) und ist ein Interbankenzinssatz, zu welchem sich die Schweizer Nationalbank sowie Schweizer Banken untereinander Geld ausleihen. Der Kundenzinssatz einer SARON-Hypothek setzt sich aus dem SARON-Zinssatz und der im Vorhinein fixierten Kundenmarge zusammen. Die Zinsperiode beträgt in der Regel drei Monate, wobei die Höhe des Zinssatzes respektive die zu erbringende Zinszahlung am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt wird. Die SARON-Hypothek eignet sich insbesondere für Personen, die eine unbefristete und flexible Finanzierung wünschen und allenfalls kurzfristige Zinsschwankungen verkraften können. Nicht zuletzt hat der in den letzten Monaten spürbare Zinsanstieg bei Festhypotheken dazu geführt, dass Wohneigentümer vermehrt auf Geldmarkthypotheken ausgewichen sind, da diese bisher vom Zinsanstieg verschont wurden. Es lohnt sich also, die Zinsvolatilität im Auge zu behalten und Kapitalgeber zu vergleichen.

Gibt es Unterschiede bei SARON-Hypotheken?

Ja, es gibt deutliche Unterschiede bei SARON-Hypotheken je nach Kapitalgeber. Insbesondere sollte man auf folgende wichtige Punkte beim Vergleich von SARON-Hypotheken achten:

• Gibt es eine Rahmenlaufzeit?
• Habe ich eine während der Laufzeit zugesicherte Kundenzins-Marge?
• Was sind die Ausstiegsbedingungen und gibt es eine Kündigungsfrist?
• Zu welchen Konditionen darf ich in eine Festhypothek wechseln?

SARON-Hypotheken unterliegen bei den meisten Kreditgebern einer Rahmenlaufzeit von drei bis fünf Jahren. Das bedeutet für Kunden, dass sich die festgelegte Kundenmarge während der Laufzeit nicht ändert. Sie zahlen beispielsweise aktuell (Stand 29. November 2022) Saron 0.43% plus 0.55% Kundenmarge = 0.98% Kundenzins. Eine feste Kundenmarge bedeutet, dass der Kapitalgeber während der Rahmenlaufzeit des Vertrages an den 0.55% Aufschlag zum jeweils gültigen SARON-Niveau keine Anpassung vornehmen darf. Diese Margensicherheit kann in Zeiten von steigendem SARON-Leitzinsen von Bedeutung sein. Es gibt bereits heute erste Banken, welche die Kundenmarge im Saron erhöht haben. Dies wird seitens der Kapitalgeber häufig durch höhere Risikokosten begründet, bedeutet aber eigentlich nur, dass die Marge für die Kapitalgeber schwindet und sie diese Erhöhung der Kosten deshalb kundenseitig einfordern möchten.

Grundsätzlich kann man während der Rahmenlaufzeit im SARON jeweils per Ende der 3-Monats-Periode in eine Festhypothek wechseln. Der Wechsel des Hypothekarmodells ist somit flexibel, jedoch ist man an den Kreditgeber gebunden. Falls man hingegen eine vorzeitige Kündigung der SARON-Hypothek wünscht und den Anbieter wechseln möchte, so kann man dies in den meisten Fällen nur durch Zahlung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung tun.

Es gibt jedoch auch Kapitalgeber, welche keine feste oder eine nur 1-jährige Rahmenlaufzeit im SARON-Anbieten. Als Kunde profitieren Sie von sehr hoher Flexibilität und können somit jedes Jahr die Hypothek amortisieren oder den Kapitalgeber wechseln. Auf der anderen Seite birgt eine solche hohe Flexibilität auch gewisse Risiken für Sie als Kunde. Der Kapitalgeber ist jederzeit in der Lage, die festgelegte Kundenmarge per Ende der Laufzeit nach oben anzupassen. Es gibt somit keine Sicherheit, dass Sie für 3 oder 5 Jahre einen fest definierten Margenaufschlag zahlen.

Möchten Sie mehr über die SARON-Hypothek erfahren und herausfinden, es das für Sie passende Hypothekarmodell ist? Nehmen Sie Kontakt mit unserem Expertenteam auf, gerne unterstützen wir Sie bei der Suche nach der passenden Finanzierungslösung!

Kann man Hypothekarprodukte mixen?

Ja, eine Aufteilung in Festhypotheken und Saron-Hypotheken ist möglich. Es kann insbesondere in Zeiten von ungewisser Entwicklung am Zinsmarkt eine spannende Strategie darstellen, wenn man unterschiedliche Tranchen in Festhypotheken und Saron-Hypotheken aufteilt. So hat man das Risiko von Zinsschwankungen etwas abgesichert und kann dennoch von einem attraktiveren Durchschnittszinssatz über alle Tranchen hinweg profitieren. Gerne zeigen wir Ihnen eine für Sie massgeschneiderte Lösung auf und beraten Sie.

Haben Sie sich auch schon gefragt, was das Hypotheken-Splitting genau ist und welche Vor- und Nachteile es mit sich bringt? Gerne bringen wir Licht ins Dunkle.

Das Hypotheken-Splitting bezeichnet die Aufteilung der Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlich langen Laufzeiten. Die Festlegung der Tranchenanzahl hängt dabei von der Gesamthöhe der Hypothek ab. In der Regel gilt: Je höher die Gesamtsumme der Hypothek ist, desto mehr Tranchen sind möglich. Bezahlt wird jeweils ein Durchschnittszins, welcher sich aus den gewichteten Zinsen jeder Tranche berechnet. Die Aufteilung in mehrere Tranchen kann in Einzelfällen sinnvoll sein, jedoch müssen einige Aspekte berücksichtigt werden.

Was sind die Vorteile des Hypotheken-Splittings?

Mithilfe des Splittings wird verhindert, dass die gesamte Hypothek in einer Hochzinsphase auf einmal verlängert werden muss. Es kann also durchaus sinnvoll sein, mehrere Tranchen abzuschliessen, um genau diesem Zinsrisiko entgegenzuwirken. Dies ermöglicht einen flexiblen Umgang mit sich stets verändernden Zins- sowie auch Lebenslagen. Darüber hinaus gibt Ihnen das Hypotheken-Splitting eine grössere Flexibilität, Teile der Hypothek einfacher zurückzahlen zu können. Schliesslich kann bei einem Splitting auch die Art der Hypotheken variieren. So kann man beispielsweise eine Tranche in eine flexible SARON-Hypothek und die andere Tranche in eine Festhypothek abschliessen.

Was sind die Nachteile des Hypotheken-Splittings?

Das Hypotheken-Splitting bringt jedoch auch Nachteile. Da meistens alle Tranchen beim gleichen Finanzinstitut abgeschlossen werden, kann eine Abhängigkeit entstehen. Dies wiederum kann den Übertrag und Wechsel einzelner Tranchen zu einem anderen Kreditgeber erschweren, da jedes finanzierende Institut so exklusiv wie möglich die Schuldbriefe/Grundpfandsicherheiten besitzen möchte. Liegen die Fälligkeiten der Tranchen mehr als zwei Jahre auseinander, so ist der Anbieterwechsel nur noch bedingt möglich. Darüber hinaus ist eine vorzeitige Kündigung der Hypothek mit Kosten der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung, verbunden, was sich unter dem Strich kaum lohnt.

Schliesslich kann festgehalten werden, dass ob und wie Sie Ihre Hypothek in Tranchen aufteilen sollten, stets von Ihrer individuellen Situation abhängt. Lassen Sie sich von uns, Ihrem unabhängigen Unternehmen, rund um das Thema Eigenheim beraten.

Ihr HYPOHAUS-Team

Die Tragbarkeit ihrer Hypothek ist momentan gegeben. Doch wie sieht dies in Pension aus?

Die Tragbarkeit Ihrer Finanzierung verändert sich im Alter. Gerade beim Eintritt ins Rentenalter wird Ihr Einkommen von der AHV- sowie der Pensionskassenrente oder dem Kapitalbezug ersetzt. Oftmals verringert sich das Einkommen im Pensionsalter stark. Aber dennoch dürfen auch in der Pension die kalkulatorischen Wohnkosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen. Die kalkulatorischen Zinsen betragen je nach Kreditgeber 4.5 bis 5%, hinzu kommt rund 1% des Objektwertes für Unterhaltskosten.

Das Einkommen sinkt demnach, die kalkulatorischen Kosten bleiben jedoch konstant hoch. Wie soll das gehen?

Die meisten Banken und Versicherungen fordern deshalb ihre Kunden dazu auf, ihre Hypothek bis zum Eintritt ins Pensionsalter auf einen Belehnungswert von 65% zurückzubezahlen. Die Hypothek darf also nur noch maximal zwei Drittel des Verkehrswertes der Liegenschaft betragen. Sofern die Tragbarkeit im Alter jedoch bei 65% Belehnung nicht gegeben ist, so muss in dieser Situation die Belehnung gar tiefer als 65% betragen.

Unsere Tipps für Hypotheken im Alter:

Frühzeitige Planung

Wir empfehlen Ihnen aus den besagten Gründen eine frühzeitige Planung Ihrer finanziellen Situation im Alter. So können die zukünftigen Einkünfte aus der AHV- und Pensionskasse berechnet werden und mit den Ausgaben und kalkulatorischen Kosten der Hypothek in Vergleich gebracht werden. Mit der frühzeitigen Pensionsplanung können die Amortisationszahlungen bis zum Rentenalter angepasst werden, damit die Tragbarkeit im Alter kein Problem darstellt und die Kosten im Alter möglichst tief gehalten werden können.

Bedachte Auswahl der Laufzeiten im Alter

Bei Verlängerungen von Hypotheken im Alter lohnt es sich auf jeden Fall, die Laufzeiten mit Bedacht zu wählen. Die Planung im Alter wird immer schwieriger. Wie lange wird man noch im eigenen Haus wohnen? Wird man die Immobilie den Kindern überschreiben oder eher verkaufen? Grundsätzlich ist es empfehlenswert, sich im Alter nicht mehr zu lange an die Laufzeiten von Hypotheken zu binden. Wenn jedoch die Immobilie innerhalb der Familie überschrieben wird, dann kann eine Übernahme der Hypotheken auf den neuen Eigentümer auch durchaus interessant sein. Wenn ein solches Szenario realistisch ist, dann spricht grundsätzlich auch nichts gegen eine längere Laufzeit der Hypothek. 

Anbieter vergleichen – Tragbarkeit im Alter wird von Banken unterschiedlich betrachtet

Nicht jede Bank wendet bei der Beurteilung der Tragbarkeit im Alter die gleichen Regeln an. So variieren beispielsweise die Ansätze für die kalkulatorischen Kosten von Anbieter zu Anbieter oder auch die Vorgabe der maximalen Wohnkosten: Bei vielen dürfen sie maximal 1/3 des Einkommens ausmachen, andere sind kulanter und rechnen mit 35 bis 40%.

Nehmen Sie heute noch Kontakt mit HYPOHAUS auf, damit wir gemeinsam Ihre persönliche Situation analysieren können. Aus über 50 Anbietern finden wir den einen, der am besten zu Ihnen passt und Ihnen die beste Offerte für die Verlängerung der Hypothek bietet.