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Auch unverheiratete Paare können gemeinsam eine Immobilie kaufen. Dabei sollten sich die Paare jedoch gegenseitig absichern. Was Sie dabei beachten sollten, erklären wir Ihnen in diesem Blogbeitrag.

Für den Kauf einer Immobilie ist eine Ehe keine Grundvoraussetzung. Im Gegensatz zur Ehe gibt es jedoch im Konkubinat keine Absicherung für unvorhergesehene Lebensereignisse wie beispielsweise ein Todesfall oder auch eine Trennung. Diese Risiken gilt es gerade bei einem Haus- oder Wohnungskauf abzusichern. Grundsätzlich stehen dem Konkubinatspaar drei mögliche Eigentumsformen zur Verfügung, je nachdem, ob das Wohneigentum gemeinsam oder alleine getragen werden soll. Zur Auswahl steht das Alleineigentum, das Gesamteigentum sowie das Miteigentum. Für alle drei Eigentumsformen empfiehlt sich als Grundlage ein Konkubinatsvertrag zu erstellen.

Das Alleineigentum

Beim Alleineigentum wird die Immobilie nur von einem einzigen Käufer übernommen. Dieser wird als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen und haftet alleine für die Hypothekarschuld. Der zweite Konkubinatspartner ist am Objekt rechtlich nicht beteiligt, kann jedoch mit dem Eigentümer im Rahmen eines Mietvertrages eine Miet- und Unterhaltspflicht festlegen. Das Alleineigentum empfiehlt sich vor allem dann zu wählen, wenn nur ein Partner die finanziellen Mittel für den Kauf aufbringt. Für die Risiken des Todes und der Trennung ist jedoch der unbeteiligte Konkubinatspartner beim Alleineigentum gar nicht abgesichert. Ein Mietvertrag würde aber sein Mietrecht, den Mietzins sowie die Kündigungsbedingungen festhalten.

Das Gesamteigentum

Im Gesamteigentum wird die Immobilie von beiden Partnern gemeinsam gekauft. So werden auch beide Parteien als Eigentümer ins Grundbuch eingeschrieben, ohne festzuhalten, wem die Immobilie zu welchen Teilen gehört. Grundlage für den Kauf im Gesamteigentum ist die Gründung einer einfachen Gesellschaft, bestehend aus den beiden Partnern. Nur so ist das Gesamteigentum nach schweizerischem Recht gültig. Auch die einfache Gesellschaft wird im Grundbuch eingetragen. Beide Eigentümer können voll über das Grundstück verfügen, was aber gleichzeitig bedeutet, dass so alle Entscheidungen immer einstimmig getroffen werden müssen. Eine Partei kann somit beim Gesamteigentum sämtliche Entscheide blockieren. Die beiden Eigentümer haften zudem solidarisch für die Immobilie. Was ebenfalls ein Hindernis darstellt, ist die Tatsache, dass bei dieser Eigentumsform keine Vorsorgegelder vorbezogen werden können.

Das Miteigentum

Die letzte der drei Möglichkeiten ist der Erwerb eines Objektes im Miteigentum. Auch hier sind beide Konkubinatspartner Eigentümer des Objektes. Anders als beim Gesamteigentum wird aber im Grundbuch einzeln angegeben, wem die Liegenschaft zu welchen Anteilen gehört. Ebenso kann jeder Eigentümer frei über seinen Anteil verfügen. Die Eigentumsanteile werden in Bruchform im Grundbuch eingetragen. In den meisten Fällen wird das Eigentum gemäss den eingebrachten finanziellen Mitteln festgelegt z.B. 1/3 und 2/3 Miteigentum. Die Pflichten gegenüber der Liegenschaft werden normalerweise ebenfalls gemäss diesen Quoten verteilt, so auch bei den Unterhaltskosten. Die beiden Eigentümer können grundsätzlich frei über ihre Teile verfügen. Beim Verkauf gestaltet sich dies jedoch schwierig. Möchte eine Partei seine Anteile verkaufen, dann ist es in der Regel schwierig, einen Käufer für ein Miteigentum zu finden. Zudem hat der andere Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht: Wenn er möchte, kann er der alleinige Eigentümer der Liegenschaft werden, bevor ein anderer Käufer mit ins Boot geholt wird. Auch hier haften beide Eigentümer solidarisch. Im Unterschied zum Gesamteigentum können beim Miteigentum Vorsorgegelder für den Kauf der Liegenschaft vorbezogen werden. Von Experten wird die Form des Miteigentums für einen Liegenschaftskauf im Konkubinat mehrheitlich empfohlen.

Zusätzliche Empfehlung: Konkubinatsvertrag

Unabhängig davon, welche Eigentumsform von Ihnen bevorzugt wird, empfiehlt es sich stets einen Konkubinatsvertrag zu unterzeichnen. Dieser schafft klare Verhältnisse und Regeln. Ein solcher Vertrag kann von den Partnern schriftlich erstellt und unterzeichnet werden. Unter anderem können folgende Punkte darin festgelegt werden:

• Wer Eigentümer des Hauses oder der Wohnung wird
• Welche Eigentumsform gewählt wird
• Wer wie viel Eigenmittel für den Kauf einbringt
• Wie die Unterhaltskosten verteilt werden
• Wie Entscheidungen getroffen werden
• Was im Falle einer Trennung oder im Falle eines Todes eintreten soll
• Frist festlegen für den Auszug bei Trennung, Verkauf der Immobilie oder bei der Übernahme Immobilie

Wenn Sie sich gerade für eine Wohneigentumsfinanzierung interessieren, dann sind Sie sicherlich bereits auf die Begriffe der direkten und der indirekten Amortisation gestossen. Doch was bedeuten diese Begriffe und was ist der Unterschied der beiden Amortisationsarten?

Bei der Amortisation des Hypothekardarlehens geht es um die Rückzahlung des aufgenommenen Kredits. Dabei unterscheiden Banken zwischen der direkten und der indirekten Rückzahlung (Amortisation).

Wenn Sie eine Hypothek bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse aufnehmen, dann bringen Sie als Käufer einer Liegenschaft in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital auf. Der von der Bank gewährte Kredit teilt sich auf in zwei Teile der Hypothek. Von der Bank erhalten Sie als 1. Hypothek zwei Drittel oder ungefähr 65% Prozent des Kaufpreises. Wenn Sie eine höhere Finanzierung benötigen, dann gewährt Ihnen die Bank eine 2. Hypothek. Im Gegenteil zur 1. Hypothek verlangt die Bank die Rückzahlung dieser 2. Hypothek in einem Zeitrahmen von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Rentenalter.

Für die Rückzahlung der zweiten Hypothek gibt es für Sie zwei mögliche Wege: direkt oder indirekt.

Direkte Amortisation

Die erste Variante ist die direkte Amortisation. Dabei bauen Sie Ihre Hypothekarschulden der 2. Hypothek Jahr für Jahr direkt ab. Der Betrag der jährlich bezahlten Amortisation wird dabei direkt von Ihren Hypothekarschulden abgezogen. Der Vorteil der direkten Amortisation ist, dass sich jährlich die Verschuldung Ihrer Immobilie verringert und Sie Jahr für Jahr weniger Hypothekarzinsen bezahlen.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bezahlen Sie einen jährlichen Amortisationsbetrag auf ein Vorsorgekonto (Säule 3a) oder in eine Vorsorgepolice ein, welche Ihrer Bank als Sicherheit für die gewährten Hypotheken dient und verpfändet ist. Im Gegensatz zur direkten Amortisation verändert sich der Schuldbetrag gegenüber der Bank nicht, sondern bleibt konstant gleich hoch. Die Schuld wird nicht laufend abgebaut, sondern erst nach Ablauf der fünfzehnjährigen Laufzeit. Zu diesem Zeitpunkt wird das auf dem Vorsorgekonto 3a angesparte Vermögen für die Rückzahlung der Hypothekarschulden verwendet. Bei der indirekten Amortisation profitieren Sie von einem doppelten Steuerabzug. Einerseits können Sie die konstanten Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen, andererseits können Sie auch die Summe, die Sie in die Säule 3a einzahlen, steuerlich in Abzug bringen.

Das Abwägen zwischen direkter sowie indirekter Amortisation und somit zwischen sinkenden Hypothekarzinsen oder einem höheren Steuerabzug fassen wir Ihnen hier mit einer kurzen Auflistung der Vor- und Nachteile der jeweiligen Varianten zusammen:

Vor- und Nachteile der direkten Amortisation:

Vorteile:

• Ihre Hypothekarschuld wird jährlich kleiner
• Die Zinskosten für Ihre Immobilie sinken laufend
• Ihr verfügbares Einkommen wird grösser

Nachteile:

• Ihr steuerlicher Abzug ist geringer, da die Hypothekarschuld sowie die Zinsen abnehmen
• Sofern Sie in die Säule 3a einzahlen möchten, brauchen Sie dafür zusätzliches Budget

Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation:

Vorteile:

• Sie können die gesamte Hypothekarschuld bis zur Rückzahlung vom steuerbaren Vermögen abziehen
• Sie können die konstant hohen Hypothekarzinsen bis zur Rückzahlung vom steuerbaren Einkommen abziehen
• Sie können gleichzeitig den maximalen Einzahlungsbetrag in die 3. Säule von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen

Nachteile:

• Ihre Hypothekarschuld verringert sich nicht
• Ihre Zinsbelastung verringert sich nicht

Welche Form der Amortisation für Sie die richtige ist, hängt sehr stark von Ihrer persönlichen sowie auch finanziellen Ausgangslage ab. Auch die steuerlichen Vor- und Nachteile gilt es dabei zu beachten. Die Amortisation der Hypothek sollte langfristig durchdacht werden und an Ihre persönlichen Bedürfnisse angepasst werden. Den Austausch und die Beratung mit einem Experten legen wir Ihnen deshalb wärmstens ans Herz. Gerne steht Ihnen unser Team bei solchen Fragen zur Verfügung.